Neue Bauordnung soll Wiener vor steigenden Mieten schützen

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Der Wiener Landtag hat eine Novelle der Bauordnung beschlossen: Sie soll hohe Mietpreise eindämmen – und Immobilien-Spekulanten das Geschäft erschweren. Kritik gibt es vor allem aus der Immobilienbranche.

Wiener Bauordnung, Bauordnungsnovelle Wien, Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Die Wiener Mieten sind hoch. Mit der neuen Bauordnung will die Stadt die Mieter besser schützen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com

In seiner aktuellen Sitzung hat der Wiener Landtag die Bauordnungsnovelle beschlossen und geht darin teils drastisch gegen steigende Mieten vor. Besonders für Wirbel sorgt dabei die neu geschaffene Kategorie „geförderter Wohnbau“ – denn sie zurrt die Mietpreise für einen Großteil der Flächen fest. Die Frauen- und Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal sagt: „Wir setzen damit ein kraftvolles wohnpolitisches Signal.“ Damit bekämpfe die Wiener Landesregierung die Hauptursache der Kostenexplosion beim Wohnen, nämlich die Spekulation mit Grund und Boden und schaffen dadurch mehr leistbaren Wohnraum. Kritik gibt es aber von Seiten der Immobilienbranche.

Neue Zwei-Drittel-Regelung deckelt Mieten

Laut Novelle soll auf Flächen, die neu als Wohngebiet kategorisiert werden, in der Regel zu zwei Drittel geförderte Wohnungen errichtet werden. Dort darf die Miete folglich nicht mehr als fünf Euro netto pro Quadratmeter betragen. In den 40 Jahren der Förderungsdauer darf eine solche Wohnung nur im Sinne des Förderungsrechts weitervermietet werden. Sie darf in dieser Zeit weder gewinnbringend vermietet noch veräußert werden. Auch soll durch Übernahme der Kaufpreisbildungsvorschriften nach dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) verhindert werden, dass die Wohnungen zur reinen Gewinnerzielung weiterverkauft wird.

Die Regelung soll stadtweit gelten, Ausnahmen beispielsweise für besonders reiche Viertel soll es in der Regel nicht geben. Die Stadt kann aber bei Dimensionen unter 5000 Quadratmetern Wohnnutzfläche auf den geförderten Anteil verzichten sowie in begründeten Ausnahmefällen –  wie besonders komplexe und städtebaulich wünschenswerten Vorhaben. In solchen Fällen muss aber die Stadtentwicklungskommission oder der Gemeinderat befasst werden.

Airbnb- und Ferienwohnungsverbot in Wohnzonen

Künftig wird in Wohngebieten die regelmäßige Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen – zum Beispiel über Online-Plattformen wie Airbnb – untersagt. Wer gewerblich kurzzeitig untervermieten will, der benötigt dafür künftig eine Genehmigung. Für Ausnahmegenehmigungen ist der Magistrat zuständig.

Ausgenommen von dem Verbot sind Wohnungen, die vor Inkrafttreten der Bauordnung im Jahr 1930 errichtet wurden oder die zum Zeitpunkt der Festsetzung der Wohnzone als Geschäftsraum genutzt wurden. Wer sporadisch vermieten will – etwa während des eigenen Urlaubs – der kann das auch weiterhin. Unter dem Begriff „Home Sharing“ ist geregelt, dass einzelne Zimmer oder auch die selbst bewohnte Wohnung für kurze Zeit untervermietet werden dürfen.

Schärfere Strafen bei Übertretung der Wiener Bauordnung

Wer gegen die Wiener Bauordnung verstößt, dem droht künftig eine deutlich höhere Geldstrafe. Bis zu 50.000 Euro sind möglich, statt ehemals 21.000 Euro. Wer ein Gebäude in einer Schutzzone ohne erforderliche Baubewilligung verändert oder entgegen einem behördlichen Auftrag zum Beispiel abreißt, dem wird sogar eine Geldstrafe in Höhe von 100.000 Euro angedroht.

Kritik von Seiten der Immobilienbranche

Insbesondere für die neue Zwei-Drittel-Regelung hagelt es Kritik von Seiten der Immobilienbranche. Dass die Rahmenbedingung plötzlich drastisch verschärft wurden, sei laut dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) „höchst problematisch“. Der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) kritisiert es als einen bedenklichen Angriff auf das Privateigentum und ungeeignet, den Anforderungen einer stark wachsenden Stadt nachzukommen. „Planwirtschaftliche Zwangsmaßnahmen helfen niemandem. Um tatsächlich leistbaren Wohnraum zu schaffen, müsste die Stadt zunächst einmal das eigene Potential nutzen und soziale Wohnpolitik richtig, nämlich nicht mit der Gießkanne, betreiben“, kritisiert RA Dr. Martin Prunbauer, Präsident des ÖHGB.

Offensichtlich misslungen sei laut ÖVI auch die per Initiativantrag vorgezogene Maßnahme, die den Abbruch von vor 1945 errichteten Gebäuden auch außerhalb von Schutzzonen massiv erschwert.

Inkrafttreten der Bauordnungsnovelle

Die Planungsgrundlagen für die Zwei-Drittel-Regelung werden nun parallel zum Gesetzgebungsverfahren dem Wiener Gemeinderat vorgelegt, die Bauordnungsnovelle selbst soll am 29. November im Wiener Landtag beschlossen werden. Teile der Bauordnung treten dann mit der Kundmachung in Kraft. Für einige Punkte wie die Widmungskategorie „Geförderter Wohnbau“ oder die Kurzzeitvermietung gilt eine dreimonatige Übergangsfrist.

22.11.2018


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