Denkmalschutz: Von diesen Vorteilen profitieren Immobilieneigentümer

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Wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, soll das in erster Linie dazu dienen, kulturelles Erbe zu erhalten und die Immobilie vor dem Verfall zu schützen. Hauseigentümer können von der sogenannten „Unterschutzstellung“ profitieren – denn neben zusätzlichen Pflichten bringt der Denkmalschutz auch einige steuerliche Vorteile mit sich.

Wien, Denkmalschutz, Foto: photo 5000/fotolia.com
Ein typischer Prachtbau in Wien: Auch er steht unter Denkmalschutz. Foto: photo 5000/fotolia.com

Wer Geld in eine Immobilie investiert hat, glaubt zunächst einmal, mit seinem Eigentum tun und lassen zu können, was er möchte – ob Veränderungen an der Fassade oder umfassende Sanierungsarbeiten. Umso verunsicherter sind viele Hauseigentümer daher, wenn plötzlich das Bundesdenkmalamt (BDA) klingelt. Die Behörde ist dafür zuständig, Immobilien in Österreich unter Denkmalschutz zu stellen. Sie wird immer dann tätig, wenn eine Immobilie einen besonderen kulturellen Wert hat – etwa aufgrund ihres Alters oder einer besonderen künstlerischen Gestaltung der Fassade. Beamte des BDA besichtigen das Haus dann und stellen möglicherweise fest, dass das Haus ein Denkmal ist. Das kann prinzipiell jedem Eigentümer passieren. Er hat dann auch die Pflicht, Auskünfte zu erteilen und Besichtigungen zu gestatten.

Wird ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt, schränkt das die Rechte des Eigentümers zunächst tatsächlich ein. So muss jede Veränderung an der Substanz des Hauses vom BDA genehmigt werden und auch wenn die Immobilie wieder verkauft werden soll, muss der Hausbesitzer das dem Denkmalamt mitteilen. Darüber hinaus muss der Eigentümer seine Immobilie erhalten und verhindern, dass sie allmählich verfällt. Auch die Instandhaltungsarbeiten müssen dem BDA mitgeteilt werden.

Die Vorteile einer Denkmalschutz-Immobilie

Wird das eigene Haus unter Denkmalschutz gestellt, empfinden das viele Immobilienbesitzer als Einschränkung. „Aus steuerlichen und förderrechtlichen Gründen kann das aber durchaus Vorteile haben“, betont Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB).

1. Vorteil: Günstigere Grundsteuer

Wer eine Immobilie besitzt, muss Grundsteuer zahlen. Der Steuerbetrag wird von den Finanzämtern aus einem Einheitswert des jeweiligen Grundbesitzes und dem in der Gemeinde geltenden Steuersatz berechnet. Bei denkmalgeschützten Immobilien werden aber zur Berechnung nur 30 Prozent des eigentlichen Einheitswertes herangezogen. Beispielsweise wird für ein Einfamilienhaus in Salzburg mit einem Einheitswert von 40.000 Euro eine Jahresgrundsteuer von 336,13 Euro fällig. Ist die gleiche Immobilie denkmalgeschützt, werden nur noch 56,23 Euro fällig.

2. Vorteil: Höhere Mieteinnahmen möglich

Wenn ein Gebäude unter das Mietrechtsgesetz fällt, sind Vermieter bei der Höhe des Mietzinses – sowohl bei Neuvermietung als auch bei laufenden Mietverträgen – normalerweise an feste Kategoriemietzinse gebunden.  Vermieter können also nicht frei über die Höhe des Mietzinses bestimmen. Diese Bindung entfällt, wenn ein Gebäude unter Denkmalschutz steht und der Vermieter zur Erhaltung des Gebäudes Eigenmittel aufgewendet hat. Die Höhe der Miete in denkmalgeschützten Immobilien kann also in der Regel frei vereinbart werden und somit höher liegen als in einem Gebäude, das nicht unter Denkmalschutz steht.

3. Vorteil: Zehnjährige Abschreibungsdauer

Zusätzliche Vergünstigungen gibt es bei Betriebsgebäuden, also wenn sich die Denkmalschutzimmobilie im Besitz eines Unternehmens befindet. Dann gilt: Kosten, die im Interesse der Denkmalpflege aufgewendet werden, können über zehn Jahre hinweg gleichmäßig verteilt abgeschrieben werden. Ob eine Maßnahme am Gebäude im Interesse der Denkmalpflege liegt oder nicht, entscheidet das Bundesdenkmalamt. Beim betrieblichen Jahresabschluss kann der Eigentümer diese Sonderform der Absetzung für Abnutzung (AfA) dann geltend machen – nicht jedoch im Rahmen seiner privaten Steuererklärung.

Anders verhält es sich, wenn ein Gebäude sowohl privat als auch betrieblich genutzt wird – beispielsweise, weil der Eigentümer darin ein Café betreibt, aber auch Wohnungen untergebracht sind. In diesem Fall wird die Immobilie nach folgender Regel aufgeteilt:

  • Betriebliche Nutzung unter 20 Prozent: Das Gebäude zählt zum Privatvermögen des Eigentümers, die Abschreibungsmöglichkeiten aufgrund Denkmalschutz entfallen.
  • Betriebliche Nutzung zwischen 20 und 80 Prozent: Das Gebäude zählt entsprechend der Nutzung zum betrieblichen und zum privaten Vermögen. Wenn von 500 Quadratmetern 300 auf Wohnfläche und 200 auf das Café entfallen, zählt das Gebäude zu 40 Prozent zum Betriebsvermögen. Über den Betrieb kann der Eigentümer dann 40 Prozent der Kosten abschreiben.
  • Betriebliche Nutzung über 80 Prozent: Des Gebäude zählt komplett zum Betriebsvermögen, Kosten können vollständig abgeschrieben werden.

4. Vorteil: besondere Fördermittel verfügbar

Neben steuerlichen Vorteilen gibt es für Denkmalschutz-Immobilien auch Fördermittel von Bund, Ländern und Kommunen. Je nach Ebene und Bundesland gibt es unterschiedliche Förderprogramme. Einen Rechtsanspruch darauf gibt es aber nicht. „Das Bundesdenkmalamt ist prinzipiell sehr kooperativ, wenn es um Zuschüsse geht. Die Probleme liegen häufiger bei den sogenannten Altstadterhaltungskommissionen, also auf kommunaler Ebene“, schätzt Prunbauer die Chancen auf Fördergelder ein. Um das teilweise etwas unübersichtliche Durcheinander verschiedener steuerlicher Vorteile und Fördermittel besser zu überblicken, empfiehlt Prunbauer die Konsultation eines Steuerberaters.

Was Eigentümer gegen eine Unterschutzstellung tun können

Einige Hauseigentümer versuchen aufgrund der zusätzlichen Verpflichtungen auch, eine Unterschutzstellung abzuwenden. Die Chancen, dass dies gelingt, schätzt der ÖHGB-Präsident übrigens nicht besonders hoch ein. „Ganz abwehren wird man es nicht können, weil meist auch die Anrainer mit Bürgerinitiativen und Presse reagieren.“ Das Bundesdenkmalamt entscheidet selbst, ob eine Immobilie von kulturellem Wert ist oder nicht. Wer der Ansicht ist, dass seine Immobilie zu Unrecht unter Denkmalschutz gestellt werden soll, kann sich laut BDA dennoch wehren. Allerdings ist dafür ein Gutachten nötig. Als Gutachter kommen laut Webseite des Amtes beispielsweise gerichtlich beeidete Sachverständige für Denkmalschutz oder Hochschulprofessoren in Frage. Ein ähnliches Verfahren wäre notwendig, um eine einmal durchgeführte Unterschutzstellung wieder aufzuheben.

18.09.2015


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