Immobilienbewertung: Darauf sollten Hausbesitzer achten

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Es gibt viele Gründe, über den Wert einer Immobilie Bescheid zu wissen: Erwerb, Verkauf, Scheidung oder Erbschaft. Doch wie wird der Immobilienwert richtig ermittelt? Immowelt.at gibt Tipps und erläutert die gängigen Methoden.

Immobilienbewertung
Immobilienbewertung: Anerkannte Wertermittlungsverfahren helfen dabei, den Marktwert zu ermitteln. Foto: ra2_studio/Fotolia

In vielen Fällen ist es notwendig, den Wert einer Immobilie zu kennen – und das nicht nur bei einem Verkauf oder Kauf. Auch bei Scheidungsverfahren, Vermögensaufteilungen, Erbauseinandersetzungen oder auch bei einer Zwangsversteigerung ist das der Fall.

Grundsätzlich gibt es mehrere Methoden der Wertermittlung. Je nachdem, wie genau und rechtssicher diese sein soll, stellt sich aber auch die Frage: Wie teuer darf die Wertermittlung sein?

Gutachten

Das Gutachten eines Sachverständigen ist die beste, aber auch die teuerste Variante, den Wert einer Immobilie zu ermitteln: Der Gutachter kommt vor Ort, inspiziert die Immobilie genauestens und ermittelt anhand vieler Kriterien wie Lage, Zustand, Ausstattung oder Alter den Immobilienwert. Für ein ausführliches Verkehrswertgutachten muss man allerdings oft mit einem vierstelligen Betrag im unteren Bereich rechnen.

Online-Bewertung

Einige Anbieter bieten Online-Bewertungen. Dabei müssen Immobilienbesitzer selbst alle Daten in das entsprechende Formular eingeben– die fachkundige Expertise des Sachverständigen kommt dabei nicht zum Tragen. Für ein grobes erstes Ergebnis kann eine solche Online-Bewertung aber durchaus hilfreich sein. Zudem bieten einige Internetportale den Service oft schon für eine geringe Gebühr an.

Eigene Marktanalyse

Ebenfalls für den groben Überblick kann eine eigene Marktanalyse genügen. Dafür ist es sinnvoll, Immobilien auf Onlineportalen miteinander zu vergleichen. Immobilienbesitzer sollten darauf achten, hinsichtlich der wertbestimmenden Merkmale wie Lage, Alter, Zustand oder Ausstattung möglichst ähnliche Angebote heranzuziehen. Zudem ist es wichtig zu wissen, dass Angebotspreise nicht immer Abschlusspreise sind.

Bewertungsmethoden

Laut dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) ist der Verkehrswert „der Preis, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Geschäftsverkehr für sie erzielt werden kann.“
Gemäß dem LBG müssen diejenigen Wertermittlungsverfahren angewendet werden, die dem Stand der Wissenschaft entsprechen. Jene sind das Vergleichswertverfahren (§ 4 LBG), das Ertragswertverfahren (§ 5 LBG) sowie das Sachwertverfahren (§ 6  LBG).

Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien (§ 4 LBG) ermittelt. Abweichende Eigenschaften werden durch Zu- oder Abschläge berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Hier ist der Wert der Immobilie durch Kapitalisierung des Reinertrags zu einem angemessenen Zinssatz und der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (§ 5 LBG). Es ist von den tatsächlichen Erträgen auszugehen, von denen durch Abzug des Betriebsaufwands und der Abschreibung der Reinertrag ermittelt wird.

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert durch Addition des Bodenwertes, des Bauwertes sowie des Wertes sonstiger Bestandteile und Zubehör ermittelt (§ 6 LBG). Der Sachwert ist damit im Prinzip der Preis, den die Immobilie kosten würde, würde man sie heute noch einmal errichten.

In der Regel ermittelt der beauftragte Sachverständige die geeignete Wertermittlungsmethode. Er muss sich dabei an den Stand der Wissenschaft und die Gepflogenheiten des redlichen Geschäftsverkehrs orientieren.

03.03.2015


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