Immobilien als Kapitalanlage in Zeiten niedriger Zinsen und hoher Preise

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Niedrige Zinsen für Kredite befeuern die Nachfrage nach Immobilien, was wiederum deren Preise steigen lässt. Zu hoch, wie manche Experten und Anleger befürchten. Doch selbst bei einem hohen Preis kann sich eine Immobilieninvestition als Kapitalanlage unter Umständen lohnen.

Altbauten, Kapitalanlage, Foto: ArTo/Fotolia
Trotz vielerorts gestiegener Preise kann sich eine Immobilieninvestition zur Kapitalanlage weiterhin lohnen. Foto: ArTo/Fotolia Foto: ArTo/Fotolia

Seit 1990 ist die Einwohnerzahl Österreichs um zehn Prozent gestiegen. Dieser Zuzug und niedrige Zinsen sorgten jahrelang für Nachfrageüberhang und dementsprechend ansteigende Kauf- und Mietpreise bei Wohnimmobilien. Eine Erhebung der Österreichischen Nationalbank auf Basis von Daten der Technischen Universität Wien zeigt außerdem, dass zwischen Anfang 2007 und Mitte 2013 die Immobilienpreise um 39 Prozent nach oben kletterten, in Wien sogar um 80 Prozent. Wohl dem, der bereits 2007 in eine Immobilie investierte. Inzwischen scheint der preisliche Gipfel allerdings erreicht, mit Wertzuwachs in ähnlichem Umfang sollten Anleger nicht rechnen. Lohnenswert kann eine Investition allerdings dennoch sein.

Kapitalanlage: die Rendite zählt

Die Qualität einer Investition bemisst sich an ihrer tatsächlich erzielten Rendite. Im Falle einer Wohnimmobilie also, wenn beispielsweise ein möglichst hoher Verkaufspreis erzielt wird. Doch auch Mieteinnahmen und Steuererleichterungen können zur Rendite beitragen.

Gerade in Zeiten stagnierender Preise auf hohem Niveau besteht jedoch das Risiko eines Wertverlusts. Dementsprechend warnen Experten davor, sich von den niedrigen Zinsen blenden zu lassen und zu hohe Preise zu bezahlen. Insbesondere im Vergleich mit anderen Anlageprodukten wie Festzinskapitalanlagen, deren Zinsen unterhalb der Inflationsrate liegen, kann selbst eine Investition in eine überteuerte Immobilie lohnenswert sein.

Niedrige Zinsen, hohe Tilgung

Der Vorteil der aktuellen Situation lässt sich einfach erklären: durch die niedrigen Zinsen wird nicht nur der Preis für den Kredit günstiger, es lässt sich auch eine höhere Tilgung verwirklichen – beides zusammen garantiert einen Preisvorteil, der auch bei höheren Preisen noch bestehen bleibt.

Folgendes Rechenbeispiel soll diesen Zusammenhang verdeutlichen. Die Annahme: eine Immobilie hat vor einigen Jahren 500.000 Euro gekostet und 30.000 Euro Mieteinnahmen im Jahr erwirtschaftet. Heute kostet eine vergleichbare Immobilie möglicherweise schon 600.000 Euro, erwirtschaftet aber nur unwesentlich höhere Mieteinnahmen, nämlich 33.000 Euro. Es handelt sich um eine nachhaltig attraktive Immobilie, die komplett finanziert wird, lediglich die Nebenkosten wie Steuer und Maklergebühr werden aus Eigenkapital bezahlt. Des Weiteren können die Kreditkosten mit den Mieteinnahmen bezahlt werden. Steuerliche Vorteile fließen in diese Rechnung nicht mit ein.

Immobilie AImmobilie B
Kaufpreis500.000 Euro600.000 Euro
Nebenkosten50.000 Euro60.000 Euro
Mieteinnahmen30.000 Euro33.000 Euro
Kreditzins5 Prozent2 Prozent
Tilgung1 Prozent3 Prozent
Monatliche Rate2.500 Euro2.500 Euro
Zinsbindung10 Jahre10 Jahre
Restschuld435.000 Euro401.000 Euro
Volltilgung35 Jahre, 10 Monate25 Jahre, 6 Monate


Immobilie A ist zwar günstiger und erfordert einen geringeren Einsatz von Eigenkapital um die Nebenkosten zu bezahlen. Dafür Ist die Restschuld nach zehn Jahren bei Immobilie B rund 35.000 Euro niedriger – ein Wert, der sich bei der Anschlussfinanzierung durchaus bemerkbar macht. Bei vergleichbar bleibenden Bedingungen ist die Immobilie B etwa zehn Jahre früher abbezahlt.

Der Vorteil der niedrigen Zinsen wird noch deutlicher, wenn die Investition mit einer festverzinsten Anlage verglichen wird und der rechnerische Gewinn nach zehn Jahren ermittelt wird. Für Immobilie B gibt es zwei Modelle. Bei erstem wird angenommen, die Immobilie verzeichne einen moderaten Wertzuwachs, das zweite Modell geht von einem zu hohen Kaufpreis aus, die Immobilie muss deswegen über die Jahre einen moderaten Wertverlust hinnehmen.

Immobilie AImmobilie B mit WertzuwachsImmobilie B mit Wertverlust
Alternativer Anlagezins2,5 Prozent1 Prozent1 Prozent
Eigenkapital nach zehn Jahren64.000 Euro66.300 Euro66.300 Euro
Wertveränderung der Immobilie pro Jahr+1 Prozent+1 Prozent-1 Prozent
Wert der Immobilie nach zehn Jahren552.000 Euro662.800 Euro542.600 Euro
Gewinn (= Wert - Eigenkapitl - Restschulden)53.000 Euro195.500 Euro75.300 Euro


Mit dem Rechenmodell von Immobilie A steht nach zehn Jahren ein Gewinn von 53.000 Euro zu Buche. Bei der teureren Immobilie dagegen ein Gewinn von fast 200.000 Euro. Selbst wenn Immobilie B über zehn Jahre hinweg einen Wertverlust hinnehmen muss, fällt der Gewinn im Falle einer Veräußerung mit 75.300 Euro noch höher aus.

Die niedrigen Zinsen rechtfertigen dennoch nicht jeden beliebigen Immobilienkauf. Ist die Immobilie deutlich zu teuer, kann das Geschäft zum Verlust werden. Ist eine Immobilie nur dann rentabel, wenn sie über Jahre hinweg stetig Wertsteigerungen verzeichnet, sollten Kapitalanleger besser eine andere Investition wählen.

Diese Rechnung ist allerdings keine Kalkulation, die als Grundlage einer Kaufentscheidung dienen kann. Eine umfassende Kalkulation berücksichtigt zum einen Steuererleichterungen, zum anderen aber auch mögliche Mietausfälle sowie Rücklagen für Reparaturen und andere finanzielle Details.

05.09.2014


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