Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft kann nicht umgangen werden

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In Häusern mit Eigentumswohnungen ist die Eigentümergemeinschaft unter anderem verpflichtet, für die Instandhaltung der Fassade des Hauses zu sorgen. Diese Erhaltungspflicht besteht auch dann, wenn die Wohnungseigentümer in einem Vertrag eine andere Regelung zur Erhaltung getroffen haben. Dies entschied der Oberste Gerichtshof (OGH) in einem Urteil (Az.: 5 Ob 212/13g).

Erhaltungspflicht, Eigentümergemeinschaft, Fassade, Foto: flashpics/fotolia.com
In einem Haus mit Eigentumswohnungen ist für die Instandsetzung der Fassade die Eigentümergemeinschaft zuständig – diese trifft laut Gesetz eine Erhaltungspflicht. Foto: flashpics/fotolia.com Foto: flashpics/fotolia.com

Wer eine Wohnung besitzt, ist dazu verpflichtet, sie instand zu halten – und zwar soweit, dass etwaige Schäden nicht zum Nachteil anderer Mieter im gleichen Haus sind. Das bedeutet beispielsweise, dass ein undichtes Rohr in einer Wohnung abgedichtet werden muss, wenn es dadurch beim Nachbarn in der darunterliegenden Wohnung zu einem Wasserschaden kommen könnte. Zusätzlich sieht das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aber auch eine Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft vor. Diese betrifft jene Teile des Hauses, die von allen Bewohnern gemeinsam benützt werden. Bei diesen „allgemeinen Teilen“ handelt es sich beispielsweise um eine gemeinsame Heizungsanlage, Gemeinschaftsräume oder um die Fassade.

Erhaltungspflicht ist für Eigentümergemeinschaft bindend

Die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft kann auch dann nicht umgangen werden, wenn die Wohnungseigentümer vertraglich andere Regelungen treffen, wie der OGH entschied. Im vorliegenden Fall hatten die Eigentümer, wie üblich, einen Wohnungseigentumsvertrag geschlossen, in dem die Rechtsbeziehungen der Eigentümer untereinander geregelt sind. Ein solcher Vertrag enthält im Regelfall das Recht jedes Eigentümers, seine Wohnung ausschließlich selbst zu nutzen sowie Regelungen über die Nutzung von Gemeinschaftsräumen oder Parkplätzen, die zur Immobilie gehören. In diesem Fall enthielt der Vertrag jedoch auch die Vereinbarung, dass bestimmte Teile der Fassade des Hauses vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu erhalten seien – nicht von der Gemeinschaft.

Einige Wohnungseigentümer gingen gegen diese Regelung vor Gericht und beriefen sich auf die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft. In letzter Instanz gab ihnen der Oberste Gerichtshof Recht. In ihrer Begründung erklärten die Richter, dass durch die Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft sichergestellt werden solle, dass nötige Erhaltungsmaßnahmen rasch durchgeführt werden, um ernste Schäden am Haus zu vermeiden. Die gesetzliche Erhaltungspflicht der Eigentümergemeinschaft greife also auch dann, wenn die Eigentümer vertraglich eine andere Regelung vereinbart haben.

22.08.2014


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