Mieter benützt Wohnung nur gelegentlich: Vermieter darf Mietvertrag kündigen

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Das Mietrechtsgesetz sorgt dafür, dass der Vermieter nur dann einen Mietvertrag kündigen kann, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Eine solche Bedingung kann sein, dass der Mieter die Wohnung nicht regelmäßig benützt.

Mietwohnung, Mietvertrag kündigen, Foto: philipk76/fotolia.com
Wenn ein Mieter seine Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken benutzt, kann der Vermieter laut MRG den Mietvertrag kündigen. Foto: philipk76/fotolia.com Foto: philipk76/fotolia.com

Wenn der Mieter seine Wohnung nicht regelmäßig benutzt, kann das für den Vermieter ein Anlass sein, die Wohnung zu kündigen. Denn damit eine Kündigung rechtswirksam ist, braucht der Vermieter dafür einen guten Grund – zumindest dann, wenn eine Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt. Das ist für die meisten Altbauten der Fall, für die vor dem 9. Mai 1945 eine Baubewilligung erteilt worden ist. Wohnungen in nicht geförderten Neubauten und Wohnungen in Neubauten, die in Wohnungseigentum stehen, liegen meist im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.

Mietvertrag kündigen bei Nichtbenützung der Wohnung

Wenn Vermieter den Eindruck haben, dass ihre Mieter sich nicht regelmäßig in der Wohnung aufhalten, können sie den Mietvertrag unter folgenden Voraussetzungen kündigen:

  • Der Mieter nützt die Wohnung nicht regelmäßig zu Wohnzwecken.
  • Der Mieter hat an der Wohnung kein dringendes Wohnbedürfnis.

In der Praxis bedeutet das beispielsweise: Benutzt ein Mieter eine Wohnung nur gelegentlich, weil er an einem anderen Ort seinen eigentlichen Lebensmittelpunkt hat, darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen. Dies entschied der Oberste Gerichtshof (8 Ob 46/09m). Übrigens muss das Nicht-Benützen der Wohnung der Vermieter beweisen können. Ein dringendes Wohnbedürfnis muss im Streitfall dagegen der Mieter nachweisen, wie der Oberste Gerichtshof bereits im Jahr 2003 entschied (3 Ob 186/03d). Im Alltag ergeben sich daraus zwei grundsätzliche Fragen. Wann liegt ein dringendes Wohnbedürfnis vor? Und: Wann gilt eine Wohnung als regelmäßig bewohnt?

Dringendes Wohnbedürfnis

Mit der Frage, wann ein dringendes Wohnbedürfnis vorliegt, haben sich immer wieder die Gerichte beschäftigt. Grundsätzlich geht das Gesetz davon aus, dass es dann vorliegt, wenn keine andere angemessene Unterkunft zur Verfügung steht. Bei der individuellen Beurteilung spielt eine Rolle, wie groß und wie gut ausgestattet die aktuelle Wohnung ist und wie nah sie am Arbeitsplatz oder an der Schule der Kinder liegt.

Abwesenheit auf Zeit

Wann eine Mietwohnung als regelmäßig bewohnt gilt und wann nicht, ist im Gesetz nicht genau festgelegt. Im MRG ist allerdings geregelt, dass der gesetzliche Kündigungsgrund zumindest dann nicht gerechtfertigt ist, wenn der Mieter aus Kur- oder Fortbildungsgründen vorübergehend abwesend ist. Entscheidend ist auch nicht die Dauer seiner Abwesenheit, sondern dass seine Rückkehr sicher ist.

13.03.2014


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1 Kommentar

Tatiana am 06.12.2016 09:44

Was bedeutet das für die Wohnungen im Teilanwendungsbereich? Gilt das als Kündigungsgrund? Danke

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