Erhaltungspflicht: Wann der Vermieter für Schäden aufkommen muss

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Wenn in einer Mietwohnung etwas kaputt geht, stellt sich die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter die Pflicht hat, für die Reparatur aufzukommen. Das Gesetz spricht hier von der Erhaltungspflicht. Wen diese trifft, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

Riss, Fassade, Erhaltungspflicht, Foto: jokapix/fotolia.com
Bei solchen Schäden an der Fassade greift die Erhaltungspflicht des Vermieters. Foto: jokapix/fotolia.com Foto: jokapix/fotolia.com

Durchs Fenster zieht es, der Putz bröckelt von der Decke und der mitvermietete Herd versagt seinen Dienst. Wer in einer Mietwohnung für die Reparatur aufkommen muss, hängt einerseits davon ab, um welchen Schaden es sich genau handelt, andererseits davon, ob die Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt.

Wenn für ein Zinshaus eine Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 erteilt wurde, fällt der Mietvertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit unter den Vollanwendungsbereich des MRG. Ausnahmen sind Mietverträge, die mit den Eigentümern einzelner Wohnungen abgeschlossen werden, Ferienwohnungen oder vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bereits vor Abschluss des Mietvertrags sollten sich Mieter genau informieren, ob ihre Wohnung unter den Vollanwendungsbereich des MRG fällt.

Erhaltungspflicht im Vollanwendungsbereich des MRG

Im MRG hat der Gesetzgeber keine umfassende, sondern lediglich eine eingeschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters festgelegt. Im Detail heißt es, der Vermieter habe dafür zu sorgen, dass das Haus und die Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden“ und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden“. Konkret bedeutet das, dass den Vermieter eine Erhaltungspflicht trifft für:

  • Allgemeine Teile des Hauses, dazu zählen etwa Fassade, Außenfenster und -türen, Stiegenhaus und Dach.
  • Gemeinsam benützte Teile des Hauses, etwa Zentralheizung, Garten, Waschküche oder Lift.

Arbeiten im Inneren der Wohnung muss der Vermieter nur dann durchführen lassen, wenn sie der Behebung von ernsten Schäden des Hauses dienen oder von ihnen eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgeht – das trifft beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch, bei offenliegenden Stromleitungen aber auch bei Schimmel zu.

Umfassende Erhaltungspflicht nach ABGB

Wurde für ein Haus eine Baubewilligung nach dem 9. Mai 1945 erteilt, handelt es sich um eine einzelne vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Ein- oder Mehrfamilienhaus, unterliegt es wahrscheinlich nicht dem MRG-Vollanwendungsbereich. Dann greift das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB). Demnach ist der Vermieter verpflichtet, die Mietwohnung „auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten“. Diese Regelung ist allerdings eine sogenannte dispositive Norm. Das bedeutet: Im Einzelfall können Mieter und Vermieter auch Vereinbarungen treffen, die davon abweichen. Auch stet es ihnen frei, im Mietvertrag zu definieren, was genau „brauchbar“ bedeutet. Es kommt also sehr auf den einzelnen Mietvertrag an. Ist dort nichts Genaueres vereinbart, muss der Vermieter sich allerdings um die Reparatur von Schäden innerhalb der Wohnung auf jeden Fall kümmern.

29.01.2014


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