Mietrecht: Wer zahlt die Reparatur der Therme?

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Immer wieder beschäftigen sich Gerichte mit der Frage, wer zahlen muss, wenn in einer Mietwohnung die Therme nicht mehr funktioniert. Das Problem: Bislang hat kein Gericht eindeutig festgelegt, wer zuständig ist. Ob der Mieter oder der Vermieter zahlen muss, ist somit häufig von der individuellen Situation abhängig.

Therme, frieren, Foto: britta60/fotolia.com
Wenn die Therme plötzlich ihren Dienst versagt, stellt sich die Frage, wer die Reparaturkosten trägt. Foto: britta60/fotolia.com Foto: britta60/fotolia.com

Bei der Frage danach, wer für die Reparatur einer Therme in einer Mietwohnung zuständig ist, herrscht in Österreich eine Art rechtliche Pattsituation. Weder der Vermieter noch der Mieter können für die Reparatur zwingend herangezogen werden. Wer letztendlich für die entstehenden Kosten aufkommt, hängt unter anderem davon ab, ob die Wohnung dem sogenannten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) unterliegt.

Die Reparatur der Therme bei Anwendung des MRG

Altbauten, für die eine Baubewilligung vor dem 9. Mai 1945 erteilt wurde, fallen mit hoher Wahrscheinlichkeit unter den Vollanwendungsbereich des MRG. Es gibt jedoch auch einige Ausnahmen, etwa Ferienwohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser. Im Einzelfall sollte der Mieter daher genau prüfen lassen, ob auf seine Wohnung das MRG angewendet werden kann oder nicht.

Ist das MRG vollumfänglich anwendbar, hat der Vermieter nur eine eingeschränkte Erhaltungspflicht. Das bedeutet, er muss nur solche Arbeiten vornehmen, die zur Behebung von „ernsten Schäden des Hauses“ erforderlich sind – laut Auslegung des Obersten Gerichtshofs zählt eine kaputte Therme dazu ausdrücklich nicht. Auch kann der  Mieter etwaige Kosten für eine selbst beauftragte Reparatur nicht vom Vermieter einfordern. Der Mieter muss seinerseits nach dem MRG nur solche Arbeiten durchführen, die erforderlich sind, um Nachteile für den Vermieter oder andere Mieter abzuwehren – auch diese Regelung trifft die Therme nicht, weshalb weder Vermieter noch Mieter für die Reparatur verantwortlich sind.

Allerdings: Wer bemerkt, dass seine Therme nicht mehr funktioniert, sollte darüber dennoch sofort den Vermieter informieren und diesem die Chance geben, sie zu reparieren. Denn obwohl der Vermieter nicht zur Reparatur verpflichtet ist, ist die Wohnung mit einer kaputten Therme nur noch eingeschränkt nutzbar. Deshalb hat der Mieter ein Recht auf sofortige Mietzinsminderung – in den Wintermonaten kann diese bis zu 100 Prozent betragen, weil die Wohnung durch die fehlende Heizung dann eventuell gänzlich unbewohnbar wird.

Wie hoch die Minderung des Mietzinses im Einzelnen ausfallen kann, sollten Mieter jedoch am besten mit einem Anwalt klären. In einem solchen Fall setzt sich am Ende derjenige durch, der den längeren Atem hat – denn mittelfristig dürfte es für einen Vermieter günstiger sein, eine Therme zu reparieren als monatelang Mietzinsminderungen in Kauf zu nehmen. Gleichzeitig kann ein Mieter in einer unbeheizten Mietwohnung aber auch nicht dauerhaft wohnen.

Die Reparatur der Therme im Teilanwendungsbereich des MRG

Wohnt der Mieter in einem Neubau, das heißt wurde die Baubewilligung für das Gebäude erst nach dem 9. Mai 1945 erteilt, fällt der Mietgegenstand mit hoher Wahrscheinlichkeit in den Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. In diesem Fall regelt das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) eine umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters.

Allerdings können diese Pflichten unter gewissen Umständen auf den Mieter überwälzt werden. Ob dies zulässig ist, hängt vor allem davon ab, ob der Vermieter als Unternehmer oder als Privatperson vermietet. Als Unternehmer gilt er in der Regel dann, wenn er fünf oder mehr Wohnungen vermietet. Trifft dies zu, gilt für Mietverträge, in denen er als Vermieter auftritt, das Konsumentenschutzgesetz. In diesem Fall ist ein Abweichen von den Erhaltungspflichten unzulässig, der Vermieter muss die Therme also auf eigene Kosten reparieren lassen. Tritt der Vermieter dagegen als Privatperson auf, vermietet er also nur vier oder weniger Wohnungen, kann die Pflicht zur Erhaltung der Therme durch Klauseln im Mietvertrag auf den Mieter überwälzt werden. In diesem Fall bleibt diesem nichts anders übrig, als selbst für die Reparatur der Therme aufzukommen.

Ein Anspruch auf Reparatur durch den Vermieter entfällt übrigens grundsätzlich, wenn der Mieter die Therme selbst einbauen hat lassen. Da darüber hinaus sowohl das Mietrechtsgesetz als auch die Regelungen des Konsumentenschutzes und des AGBG immer wieder Gegenstand gerichtlicher Verhandlungen sind, empfiehlt es sich im Fall einer kaputten Therme grundsätzlich immer, einen Anwalt hinzuziehen.

07.11.2013


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