Kaution nicht gezahlt: Kein Kündigungsgrund

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Das Mietrechtsgesetz schreibt vor, dass Vermieter unbefristete Mietverträge nur aus einem wichtigen Grund kündigen können. Wie das Landesgericht für Zivilrechtssachen (LG ZRS) Wien feststellte, gilt es nicht als solcher Grund, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt (Az: 40 R 487/11f).

Kaution, Foto: DOC RABE Media/fotolia.com
Zahlt der Mieter die vereinbarte Kaution nicht, ist das kein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Foto: DOC RABE Media/fotolia.com Foto: DOC RABE Media/fotolia.com

Damit der Vermieter einen Mietvertrag aufkündigen kann, müssen besondere Voraussetzungen erfüllt sein. Zum einen kann der Vermieter Eigenbedarf anmelden. Hierzu muss er nachweisen, dass er die Wohnung für sich selbst oder für Verwandte benötigt. Will der Vermieter einen Mietvertrag ohne Eigenbedarf kündigen, muss sich der Mieter in der Regel etwas zu Schulden kommen lassen, etwa die Miete nicht bezahlen oder die Wohnung unsachgemäß behandeln. Wie das LG ZRS Wien feststellte, ist es aber kein Kündigungsgrund, wenn der Mieter die Kaution für eine Wohnung nicht bezahlt. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter nicht darauf bestanden, dass der Mieter die Kaution bereits vor Einzug in die Wohnung bezahlt.

Wie das Gericht weiterhin feststellte, bestehe die Hauptleistungspflicht des Mieters in der Zahlung des Mietzinses. Die Kaution stelle lediglich eine Nebenleistung dar, die einem Sicherungszweck dient. Ihr könne daher nicht die gleiche Bedeutung zugewiesen werden wie dem Mietzins. Auch könne in einem Mietvertrag nicht wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter dem Mieter kündigen kann, wenn dieser die Kaution nicht bezahlt.

Die Entscheidung des Gerichts ist für Vermieter auch deshalb von großer Bedeutung, weil sie in der Praxis häufig ihre Mietforderungen aus der Kautionssumme begleichen, falls ein Mieter den monatlichen Mietzins nicht zahlt. Dieses Vorgehen kann dann problematisch werden, wenn der Vermieter im Anschluss vom Mieter fordert, die Kaution wieder aufzufüllen. Kommt der Mieter dieser Forderung nämlich nicht nach, besteht keine Grundlage mehr für eine fristlose Kündigung – schließlich geht es nur noch um die Zahlung der Kaution und nicht mehr um die Zahlung des Mietzinses.

09.09.2013


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